2. 또, 오피스텔이나 다가구 주택 등 소유자의 경우에도, 관리인이나 중개업자에게 계약이나 보증금 관리를 맡기는 과정에서 전세금을 떼이는 경우도 빈발하고 있습니다.
이에 따라 전세계약 때 신분증이나 등기권리증 등의 관련 서류를 꼼꼼히 따져보고, 조금이라도 의심되면 전문가의 도움 아래 가능한 모든 확인절차를 거쳐야 한다고 정부는 밝혔습니다.
임대인의 경우도 관리인에게 전·월세 관리를 일임하다 전세금을 떼일 경우 자신에게 60% 이상 책임이 돌아오는 만큼, 포괄적인 위임은 피하라고 당부했습니다. 이럴 때 임대인이 피해를 보지 않으려면 위임장에 '전·월세 계약에 대한 모든 권한 및 보증금·월세징수 위임'한다는 포괄적 위임은 자제해 달라고 당부했다
등록된 중개업자인지의 여부는 해당 시·군·구 중개업무 담당부서에서 신분증, 등록증 위조여부 및 중개업 등록번호, 공인중개사 자격증, 중개업자의 성명·주소·주민등록번호, 전화번호(ARS 1382번) www.minwon.go.kr 등을 통해 확인할 수 있습니다.
또 임차건물 소유자가 맞는지 신분증, 임대차 건물 공과금 영수증, 등기권리증 등을 서로 대조 확인한 후에 계약금, 중도금, 잔금을 거래상대방에게 지급해야 합니다. 다만 신분증을 위조한 경우에는 진위여부 확인이 곤란하므로 다양한 방법으로 상호 대조하며 소유자 등이 신분확인에 미온적인 경우라도 조급하게 서둘지 말고 확인하는 것이 좋습니다. 건물 소유자로부터 위임 받은 자와 계약을 체결할 경우엔 위임장 및 위·변조 여부, 소유자에게 위임사실·계약조건 등 위임여부를 직접 확인하고 계약을 체결해야 합니다.
<전월세 계약시 주의사항>
1. 당사자를 확인한다
당사자의 확인은 부동산등기부(대법원 인터넷등기소에서 확인 www.iros.go.kr)를 통해 계약자가 집의 소유자인지 확인하는 것이다. 통상 주민등록증으로 당사자를 확인하는데 주민등록증의 위조여부는 대한민국전자정부(www.egov.go.kr)에 가면 '주민등록진위확인'이라는 항목을 이용하여 진위여부를 파악할 수 있다.
대리인이라며 부인이 나오거나 부동산 중개업자가 대리하는 경우가 있는데 이 경우는 반드시 본인에게 임대의사여부를 전화 등을 통해 확인하고 계약금 및 잔금은 가능하면 본인의 통장으로 입금하도록 한다. 본인이 대리인에게 임대할 권한을 주었다는 뜻이 담긴 위임장과 위임장 상의 도장이 첨부된 인감증명서를 받아 두어야 한다.
(사본 복사 필수, 주인과 통화 필수, 위임장 도장 = 인감증명서 도장 모양인지 확인)
www.egov.go.kr
주민등록증 진위확인
★ 웹사이트로 가능 !
http://www.egov.go.kr/main?a=AA090UserJuminIsCertApp&img=031
★ 전화로 가능 !
전화자동응답시스템(ARS,국번없이 1382번)에서도 전화로 누구나 주민등록증의 진위를 확인할 수 있습니다.
★ 계약전 반드시 소유자 신분증의 주민등록번호, 등록일, 이름을 적고 주민등록증 진위확인을 하는게 좋다 !!
그런후 계약 !! 대리인 일 경우 주인(소유자,임대인) 신분증 복사를 필수로 해야 한다.
2. 권리관계를 확인한다
등기부를 발급받아 보면 소유권자과 저당금액 등을 알 수 있다. 일반적으로 저당금액이 세 들어갈 집의 20~30%선이면 안전하다. 그 이상일 경우는 경매할 때 경락대금은 통상 시세의 70~80%이므로 이 금액에서 저당권으로 잡혀있는 금액과 자신의 보증금을 반환 받을 수 있는지 확인하여 보아야 한다.
또 등기부에 모르는 기재내용이 있다면 중개업자나 법무사에 반드시 문의하여 법적분쟁을 사전에 예방하도록 한다. 부동산정보업체 부동산써브가 운영하는 법률문제 무료법률상담실(www.serve.co.kr, 02-2191-7365)을 이용할 수도 있다.
3. 임차인의 보호요건을 구비한다
임차인은 주택의 열쇠를 인도받고 동사무소에서 주민등록과 전입신고를 한 후 임대차계약서상에 확정일자를 받아 임차인의 권리확보에 만전을 기하고 위의 임대차계약서를 잘 보관하여 둔다. 전입신고시 주민등록은 반드시 임차인 본인의 것만을 요구하지 않고 배우자나 가족의 주민등록도 포함한다. 참고로 상가건물 임대차의 경우는 확정일자를 세무서에서 받는다.
4. 묵시적 갱신
임대차기간이 끝나가는데 1개월 전 상호간에 아무런 말이 없다면 계약은 자동적으로 갱신된 것으로 보며 계약기간의 존속에 있어 상호 정한 것이 없는 것으로 본다. 임대인은 2년의 임대차기간에 구속되나 임차인은 언제든지 해지할 수 있고 임차인은 해지한다는 통고를 임대인이 받은 날로부터 3달이 지나면 임대차는 해지되므로 서로 보증금반환과 건물의 명도의무를 지게 된다.
5. 임차권의 승계
임차주택의 양수인(매수인이나 경락인 등)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임차기간 중 집주인이 변경되었다 하여 계약서를 다시 작성할 필요는 없다.
임대차보증금의 반환의무도 주택의 소유권과 같이 이전하므로 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸한다. 다만 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차주택의 양도사실을 안때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하므로써 임대차관계를 끝낼 수 있고 이때는 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다.
부동산써브 하재윤 상담위원은 “전세계약시 가장 주의 해야 할 점은 권리 문제”라며 확정일자 등 방어요건을 철저히 살펴 보증금 반환 문제 등에 시달리지 않토록 주의해야할 것” 이라고 말했다.
또한 “등기부등본을 확인해 집주인의 권리관계가 복잡하거나 대출이 많은 등 경매 우려가 있는 집은 가급적 피해야할 것”이라고 덧붙였다.
6. 계약서를 대충 쓰지 말라
집주인이 약속한 모든 사항들을 명확하게 계약서에 꼼꼼히 적어 넣어 문제가 생겼을 때 책임소재를 분명히 해야 합니다.
반드시 등기부 등본상 소유자와 동일인과 해야함
등기부등본에 게재된 부동산의 위치 및 면적, 주소가 계약서의 표기되어 있는 위치 및 면적, 주소와 동일한지 확인
- 보통 전세계약은 2년
- 계약서는 2부 작성해야 하며 복사본 이용 X
- 계약서는 오자없이 작성, 오자 있을 경우 두 줄 긋고 오자수정을 후 (오자 수정) 쌍방 모두 날인
- 매매금액은 반드시 한문으로 기재 (잉???)
- 일시불이나 중도금없을 경우에는 해당 없다는 표시
- 주소, 성명, 주민등록번호는 당사자가 직접 쓰도록 하고 인감도장을 반드시 날인
- 계약서 작성 후 서류 사이사이에 쌍방 간인을 한다
- 보통 전세계약금은 총 전세금의 10% 정도를 지불
- 특약으로 명시해야할 사항
: a) 잔금의 지급과 부동산 인도(열쇠)는 동시에 이행
b) 등기부등본 을구란에 압류 등의 하자가 있을 경우 해제 특약
c) 기타 계약불이행시 손해배상, 위약금에 관한 내용
- 부동산에 권리분석 요청
권리분석이란 그 건물(호실)에 걸린 각종 담보와 전세금을 님한테 설명해 주는것을
말합니다. 일반적으로 말로 해주는데, 증명의 편의를 위해 문서화 시키십시요!
특별한 양식이 없으므로, 계약서 공란에 적어달라고 하면 됩니다.
7. 전입신고와 확정일자 동장 받는 것을 미루지 말자
전입신고와 확정일자는 세든 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 반환순위를 결정하는 중요한 기준입니다. 자칫 하루 차이로 다른 권리보다 순위에서 밀릴 수도 있습니다. 일단 잔금을 치르고 이삿짐을 풀었다면 동사무소부터 찾아 전입신고와 확정일자를 받도록 합니다.
8. 등기부등본은 3번 이상 확인하라
등기부등본에는 근저당, 가압류 등 해당 주택에 대한 권리관계가 기재되어 있습니다. 계약직전과 중도금 지급, 그리고 잔금 지급 때는 반드시 등기부등본을 열람해 권리관계, 하자여부를 파악해야 합니다. 물론 집주인이 근저당 말소 등을 약속했을 때에도 이를 지켰는지 등기부등본을 통해 확인해야 합니다.
9. 선순위 근저당이 있는 집은 피할 것
부동산 권리관계의 선후는 금액이 아닌 날짜순으로 결정됩니다. 선순위 근저당 등이 설정돼 있다면 그만큼 보증금을 떼일 확률이 높습니다. 소액 근저당이라면 크게 염두에 두지 않아도 되지만 금약이 지나치게 높은 집은 경계해야 하며 최소한 근저당금액과 전세보증금을 합쳐 집값의 80%는 넘지 않아야 합니다.
10. 다가구 주택 계약 때는 다른 세입자를 확인 할 것
다가구주택 세입자가 저지르기 쉬운 실수는 등기부등본만 보고 덥석 계약을 하는 경우입니다. 하지만 이는 큰 오산입니다. 기존 세입자들이 있기 때문이죠. 만약 기존 세입자들의 보증금액이 집값을 초과해 버린다면 전입일이 선순위 근저당보다 앞서더라도 보증금을 되돌려 받지 못할 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.
11. 원룸일 경우 불법 건축물 여부 확인
원룸 거주 예정이면 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부를 확인해야 한다. 만일 다가구주택이 아닌 근린생활시설로 표기돼 있다면 불법이다.
12. 다세대 주택 ? 다가구 주택?
저당권 설정시 다세대 주택이 유리 (관리비에 고동전기 및 건물외관 청소비)
전세권 설정은 다가구주택도 OK (수도세가 하나의 주소에 부여, 관리비에 보통 수도세 포함, 공동전기 및 청소비)
13. 공인중개사가 직접 계약서 작성하는지 확인
중개보조원이 계약서 작성하지 않도록,
공인중개사자격증의 사진과 부동산 직원의 얼굴 비교
14. 계약서 작성시 4가지 서류
계약서, 등기부등본, 중개대상물확인설명서, 공제증서사본
중개대상물확인서 : 토지와 건축물에 대한 주소와 면적, 권리관계, 수도,전기,가스 등의 시설물의 상태등이 적힌
중개대상물 확인설명서를 토지와 주거용 건축물에 대해 1부씩 발급
공제증서 사본: 중개업자가 고의나 과실로 손해를 입혔을 때 손해배상을 받을 수 있는 공제 증서 사본을 받는다.
15. 등기부 등본에서 꼭 확인해야할 사항
1) 표제부
2) 갑구
3) 을구
등기부도 2중 확인 (부동산만 믿다가 문제 발생할 수 있음)
계약 전, 잔금 치루기 전 , 후 , 확정일자 및 전입신고 후 1주일에 한번 더 4번 확인
(대법원 인터넷등기소 홈페이지 : http://www.iros.go.kr )
토지등기부 등본/ 건물등기부 등본
등기부 등본의 의의 및 발급방법
등기부등본 보는법
근저당권, 전세권, 지상권, 가처분, 가압류, 압류 모두 경계해야
특히 가등기, 가처분 , 가압류 설정된 집 반드시 피할 것
근저당 설정된 주택도 되도록 피할 것
- 보통 은행에 대출 받아 집을 마련하면 근저당권 설정
ex) 2억짜리 아파트 구매시 1억 대출 -> 은행은 120%를 잡아 채권 최고액은 1억2천
근저당권이 있는 집에 경매가 진행된다면 세입자는 대항력을 갖췄다 하더라도 전세금의 전부 혹은
일부를 받을 수 없음
채권최고액이 적으면 전세로 들어가도 무난한 경우
경매 진행될 때 채권최고액은 보통 아파트의 경우 감정가의 80%, 그 외 주택은 50~70% 정도
또한 전세금으로 대출금을 갚는다는 조건이라면 전세로 들어가도 됨. 합의 하에 전세금 낮출 수 있음
(계약서에 반드시 명시)
하지만 종종 집주인이 계약을 어기고 대출을 상환하지 않는 경우도 있으므로 중도금 또는 잔금 지급일에 상환 유무 확인
안전한 집의 기준은?
해당 주택의 시세 *80% - 근저당 채권 최고 금액 - 총 전세 보증금
= 금액이 클수록 안전
= 0 이하면 위험
= 대출 금액이 큰 주택도 주의
* 위의 계산을 위해서는 해당주택의 시세를 부동산에 문의
* 집값의 감정가액이 세입자 전체의 보증금보다 낮거나 비슷하다면 전세포기
* 융자입는 집 무조건 피하자 ! (감액등기나 근저당 말소해도 피할 것)
16. 등기부등본에서 압류...부분이 등기말소가 되었으나,
★ 압류 등기 말소는 전액 납부 하지 않아도 된다고 함 ㅠㅠ(세금 일부만 내도 등기말소 ㅠㅠ)★
등기부등본에서 압류나 압류 등기 말소로 빨강줄이 그어져 있어도 절대 그집은 전세로 들어가지 말것....!!!
빨강줄이 찍찍 그어져 있어도 압류란 예기만 있어도 절대 전세 가지 말것 !!!
아니면 집주인 동의를 얻어서 세무서에 집주인 세금납부조회를 해봐야 함 !!
17. 융자금 많으면 PASS
없는 곳으로 이왕이면..
18. 계약금 , 잔금은 반드시 계좌이체 등을 통해 기록을 남기자.
19. 호수 확인 필수
자신이 들어갈 방의 호수 확인 필수. 계약서에 실수없는지..
20. 특약 조건 명시
누수나 보일러 등의 하자보수 사항
잔금시 근저당 설정등 변화가 있으면 계약은 파기한다. 정도의 특약 필수
계약시 융자가 없었으나 중간에 생길 수 있음.
21. 금액 확인 필수
한글 금액과 숫자 금액 check 필수
22. 계약 후 잔금 후 동사무소 가서 전입신고 (도장, 신분증 필수)
동사무소 혹은 등기소 가서 확정일자 (입주전 부터 확정일자 받을 수 있음
계약서 가져가야.. 등기부에 기재된 주소 = 주민등록상 주소 (동, 호수까지) ex) 반지하101호, 등기부등본상엔 B01호 ..보장못받음 무조건 등기부등본과 같게 )
23. 집주인이 거주지를 이사하려는 곳으로 이동하려한다?
본인이 우선 전입 신고 후 하라하고, 각종 고지서는 본인이름으로 나오도록 해야..
24. 반드시 주인 통장으로 입금.
주인 통장 사본 요구
(부부가 이혼하면..)
25. 이전 세입자 관리비 정산
기존 세입자 공과금 처리, 영수증 사본 복사
이사가는 분에게 수도 전기 가스비 등 영수증 받아서
영수증에 있는 전화번호로 전기 및 가스회사에 전화해서
연체된 요금이 있는지 물어보고
계량기를 보고 현재의 숫자를 확인해서 전화로 알려주면
현재까지 즉 이사 가는 날까지 추가 사용한 요금을 전화상으로 즉시 알려주므로, 이사가는 분에게 사용료를 모두 받고 정리할 수 있다.
26. 우체국 주소이전 신고
27. 기존에 살던 집 장기수선충당금
(아파트 경우만 !! 관리비 중 ★ 장기수선충당금★ 은 필히 주인한테 받고 이사해야함 !! )
아파트 경우 관리비 항목에 "장기수선충당금" 이란 항목이 있음..
이건 그 아파트에 대한 수리 비용으로 집주인한테 청구 해야 함...
2년을 살았으면 대충 월 적게는 몇백원에서 몇천원까지 하므로....5만~20만원 정도 됨...
이부분은 부동산에 확실히 말해서 집주인한테 받고 나가야함 !!
부동산이 잘 모르겠다 그러면 검색해보라고 하고 집주인이 잘 모르겠다고 하면 역시나 검색 !!
집주인이 안주려고 하는 경우가 있다고 하던데 이 경우에는 소송비용이 소액재판이 5-6만원 정도 드는듯....쩝...
뭐 왠만하면 잘 말해서 받는게 !!!
관련 기사... 반드시 돌려받아야 !!
http://www.munhwa.com/news/view.html?no=2008091201037035123006
28. 이사후 차 번호판 변경 필수
과태료 크리..
29. 이사후 가스비, 전기세, 수도세 명의 변경
30.
확인 설명서를 믿고 입주 했는데 큰 하자 발견 된 경우
손해배상 청구 위해
- 중개대상물 확인/ 설명서 챙기기
- 손해배상 책임 보증서 사본 챙기기
- 계약한 뒤 잔금을 치를 때마다 지급 내역과 일시가 적힌 영수증 챙기기
- 계약서에는 살다가 발생하는 주택의 문제에 대한 특약사항을 빼놓지 말고 작성해야 (도배, 장판 등등)
31. 집주인이 전세보증금을 안준다면?
일단 주민등록을 옮기면 대항력, 우선변제권 상실 하므로 , 섣불리 이사가면 안됨
법원에 "임차권 등기 명령" 신청 :
계약 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 위해 등기부에 권리를 올려놓는제도
임차권 등기 후에는 이사를 가도 종전의 권리는 계속 유지
그래도 보증금 돌려주지 않는다면, 부동산에 가압류를 하거나 임대차보증금 반환소송
기타 체크사항
감액등기 ?
<좋은 방이란? >
1. 햇볕이 잘들고 통풍이 잘되는가? 남향인가?
2. 습기는 없는가?
- 모서리진 부분, 창문틀, 장푼 구속 꼼꼼하게 체크
3. 도시가스인가?
4. 물이 잘나오는가? 누수는 없는가?
싱크대, 화장실, 변기 수압 체크, 층이 높을 수록 수압 약함
5. 베란다 있는가?
6. 전기, 수도 계량기가 개별적으로 구비되어 있나? (요금납부방식 확인)
7. 문과 창문은 문제 없는지, 방충망과 방범창은 잘 갖추어져있는가?
8. 주인세대가 같이 사는가?