우주여행가의 우주여행기

여러가지 사정으로 인해 전세금을 받지 못한 채 , 새 주소지로 이사 가야하는 경우가 있다.

이때 기존에 살던 주소지의 전세금을 보호받기 위한 방법에 대해 설명하겠다.

기본 전제 : 임차인이 기존 주소지에 전입신고 되어 있고, 확정일자를 받아 놓았음

(이 전제가 없다면 전세금을 보호 받을 수 없다.)

새 주소지로 이사 간다면, 그곳에 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 하므로, 

이전 주소지의 확정일자 대항력을 유지하도록 해야 한다.

1. 전세계약기간이 만료되었는데도, 전세금을 받지 못한 채 이사가는 경우

-> 임차권등기신청

임차권 등기란? 

- 임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것.

자세한 사항은 아래 링크 참조

http://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&no=5100

2. 전세계약기간이 만료되지 않은 상황에서, 이사가는 경우

-> 

a) 기존 주소지에 세대원이 있는 경우

이 경우 기존 주소지에 세대구성원 중 일부를 남겨 놓고

나머지 가족을 새 주소지에 전입신고하고, 확정일자를 받으면

두 곳의 확정일자의 대항력을 모두 유지 할 수 있다.

심지어 기존 주소지의 세대주 (임차인) 본인이 새 주소지로 전입신고하더라도

세대원이 한명이라도 남아 있다면, '점유보조'에 해당하여 기존 확정일자의 대항력이 유지됨

단 새 주소지에 전입신고 & 확정일자를 받는 사람은 새 주소지의 전세계약자와 동일해야 한다.

전세계약은 A가 하고, A를 제외한 다른 사람이 새 주소지에 전입신고 & 확정일자를 받으면

새 주소지의 확정일자의 대항력 없음

b) 기존 주소지에 세대주 혼자 살고 있는 경우

이때 가족 중 한 명을 기존 주소지에 전입 시켜 세대원으로 구성하고,

세대주 본인이 새 주소지로 전입신고 및 확정일자를 받는 방법이 있다. (세대원은 기존 주소지에 남겨 둔 채..)

기존 주소지에는 가족의 '점유보조'로 기존 확정일자의 대항력 유지

새 주소지에는 본인의 점유로 확정일자 대항력 생김.

단 기존 주소지의 점유 요건을 성립시키기 위해서는

기존 주소지에 실거주 하는 사람이 없더라도, 공과금을 납부하고, 

자신의 짐을 일부 남겨 놓아야 한다.

특히 겨울철에는 오랜 기간 보일러 미가동으로 인한 동파 사고의 책임을 물게 될 경우가 있으므로

각별한 주의를 기울일 필요가 있다.

(자주 가서 보일러 가동시키고 샤워를 한다던지;;;)

참고링크 

http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=402&docId=163657711

(내가 질문한 것 ㅋㅋ)

신혼부부들이 살 집을 구할 때

자금이 넉넉하다면야 물론 고민할 것이 없지만,

제한된 돈으로 집을 구하게 될 경우

오랜된 아파트 VS 깔끔한 오피스텔, 주상복합 

을 두고 고민에 빠지게 된다. 

오래된 아파트의 낙후된 모습들을 보게 되면 

비슷한 가격의 비교적 최근에 지어진, 

몇가지 옵션들 (에어컨, 가스렌지, 붙박이 장, 간혹 식탁)이 있는 

깔끔한 오피스텔, 주상복합 등에 눈이 돌아가기 마련

나도 이와 같은 고민을 했기에, 

직접 방을 보면서 느낀 점을 정리하고자 한다.

물론 나의 생각이 정답은 아니지만, 다른이에게 도움이 되길 바라며...

1. 오피스텔

* 장점 : 비슷한 가격대의 아파트에 비해 최근에 지어짐. (깔끔한 시설)

           옵션 (에어컨, 가스렌지, 붙박이 장 , 식탁 등)

* 단점 

-환기 : 통유리 창이기 때문에 빨래가 잘 마르지 않고, 곰팡이 피기 쉽상)

- 비싼 관리비 : 이것은 케이스 바이 케이스, 아파트와 비슷한 곳도 있다.

                     하지만 복층형 혹은 단층형이라도 천장이 높은 경우, 

                     난방/냉방 효율이 낮다. 일반적으로 오피스텔은 여름에도 관리비가 비싸다.

- 방 빼기 쉽지 않음 (아파트에 비해 상대적으로 수요가 많은 편이 아니다.)

* 오피스텔의 옵션들은 사실 따지고 보면 대단한 것은 아니다.

평생 오피스텔에 살 것은 아니니, 에어컨은 언젠가 사야하고, 

가스렌지, 붙박이 장, 식탁 등 모두 구매해도 큰 돈이 들어가진 않는다.

2. 주상복합  : 이름이  ~ 빌 인 곳이 많다. 간혹  이름이 "XX 아파트 "인 곳도 많다.

* 장점 : 비슷한 가격대의 아파트에 비해 최근에 지어짐. (깔끔한 시설)

           옵션 (에어컨, 가스렌지, 붙박이 장 , 식탁 등)

           환기, 베란다, 관리비 (이것도 역시 케바케지만, 아파트와 다를 바 없는 곳이 많다.)

* 단점 : 소음, 먼지  (주상복합은 대부분 준주거지역에 위치하고 있어, 도로가가 많다. 

                            여름에 창문을 열어놓을 수 없을 정도로 소음이 심하고, 

                            창문을 열어넣더라도, 먼지가 많이 쌓인다.)

            방 빼기 쉽지 않음 (아파트에 비해 상대적으로 수요가 많은 편이 아니다.)

3. 아파트

* 장점 : 환기, 관리비 

            방빼기 쉬움 (저층/고층 아니고, 근저당만 걸려있지 않다면 언제 내놓아도 금방 나간다)

            주변 생활환경이 쾌적하게 조성됨 (케바케지만.. 시끄러운 오피스텔, 주상복합에 비하면..)

  - 단 중앙난방의 경우, 겨울에 춥고 관리비가 비쌈. 개별난방이 진리다.

* 단점 : 제한된 예산으로는 오래된 아파트에 갈 수 밖에 없음. 

            전세 구하기 쉽지 않음. (방빼기 쉬운 것이 들어가는 입장에서는 단점)

* 아파트 수요가 많기 때문에, 방빼기 쉬운 것 

  그리고 쾌적한 생활환경이 아파트의 큰 장점이라 할 수 있다.

이글은 임차인 기준으로 작성되었습니다.

< 건물에 근저당 설정이 되어 있지 않은 경우>

전세 계약시점에는 등기부등본 상에서 근저당 설정이 되어있지 않다가,

계약시점 ~ 입주시점 사이에 근저당 설정이 발생할 수 있다.

이와 같은 상황을 미연에 방지하기 위해 아래와 같은 특약 사항을 넣자.

"잔금을 치를 때에 등기부 등본상 변동이 있으면 계약을 무효로 하고, 

임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다"

간혹 

'계약시와 입주시 조건이 바뀌면 계약은 원칙적으로 파기할 수 있다 ' 

라는 궤변을 늘어놓는 공인중개사가 있다.

그렇다면 위의 문구를 집어 넣지 못할 이유가 없다.

단지 주인이 이러한 조항을 넣기 싫어해서 공인중개사가 어물쩍 넘어가려는 것인데,

위의 특약은 반드시 넣도록 하자.

이미 근저당 설정이 되어 있는 경우, 감액 등기 등과 같은 조건을 특약으로 명시하여야 한다.

또한 하자 보수와 관련하여서는 주인과 어느 범위까지 보수를 해줄 것인지 합의하여 아래의 특약 사항을 넣자.

"누수, 결로, 보일러 고장 등 임차인의 책임이 없는 하자 보수는 주인이 한다."

도배, 장판 , 리모델링 관련해서도 주인과 합의가 된다면, 계약서에 특약 사항으로 명시하자.

특약 관련 자세히 정리된 블로그

http://blog.naver.com/titanic17?Redirect=Log&logNo=10141757859

http://blog.naver.com/pp1024?Redirect=Log&logNo=50150095111

일반적으로 

복비는 계약 후 잔금을 지불할 때 즉 입주시기에 준다.  

(혹은 계약시 1/2, 입주시 1/2 로 나눠서 지불하기도 한다.)

일부 부동산에서 계약서 작성하고 계약금 낼 때 복비를 요구하기도 하는데,

잔금 지불할 때 복비를 계산하는 것이 정석.

복비를 계약금 낼 때 미리 줘버리면 입주할 때까지 신경 써주지 않거나,

계약이 잘못 되어 입주를 못하게 될 경우 큰 문제가 될 수 있다.

* 복비 할인받는 팁

복비는 당연히 카드로 계산 할 수 있다.

하지만 대부분의 부동산에서는 수수료 부담때문에 현금 계산을 유도한다.

이것을 잘 이용하면 복비를 할인 받을 수 있다.

"현금이 모자라서, 카드로 계산해야 한다." 

라고 하면, 부동산 측에서 현금 계산을 유도할 것이다.

"그럼 현금 영수증 써주실 거죠? 5000원 이상 결제면 다 써주기로 되어 있잖아요?" 라고 대응

부동산 측에서 현금 영수증을 써주지 않는 조건으로 알아서 할인 해줄 것이다..

* 매수와 동시에 전세 놓는 경우에는 부동산 측에서 주인으로부터 복비를 받지 않기도 한다.

부동산 중개수수료

흔히 말하는 복비의 상한요율 및 한도액은 서울특별시 기준으로 아래와 같다.

지역별로 세부 사항에 차이가 있을 수 있으니, 

자세한 사항은 아래의 링크 참조

http://www.kar.or.kr/pinfo/brokerfeeall.asp

예를 들어 전세금 4500만원의 원룸의 경우 상한요율로 계산하면 

복비는 4500*0.5 =  22.5만원이 되지만, 

한도액 20만원이므로, 20만원의 복비만 지불하면 된다.

간혹 부동산에서 "원래 22.5만원 받아야 하는데, 깎아 드릴게요" 라며 선심쓰듯 말하는데

법적으로 20만원만 받는 것이 맞다.